يحتار كثيرون عند شراء العقار أو المسكن الخاص بهم، ما يدفعهم لاستشارة أناس ربما يكونون غير مختصين، وهو ما قد يؤدي إلى تكبدهم خسائر مالية كبيرة في حال كان القرار خاطئا.

ولا يتنبه غير المختصين للفروق المعقدة للاستثمار العقاري أو كيفية بدء العملية، كون هذا النوع من الاستثمارات يختلف عن الاستثمار في الأسهم والسندات.

صحيح أن هذا النوع من الاستثمار على اختلاف أنواعه سواء أكان عقاراً سكنياً أو تجاريا قد يمثل الطريق السليم نحو تحقيق ثروة ضخمة أو أقله توليد دخل إضافي على المدى الطويل، إلا أنه يحتوي على العديد من المخاطر والسيناريوهات التي من الممكن أن يقع المستثمر ضحيتها.

خيارات متعددة

هناك وفرة من الخيارات عندما يتعلق الأمر باستثمار عقار سكنيّ، خاصة في العواصم الكبرى في جميع أنحاء العالم من منازل وشقق قابلة للتطوير، غير أن ذلك يتوقف على الطفرة في نشاط السوق، وإتقان المستثمرين الوقت والمكان المناسبين لاقتناص الفرصة المناسبة. وهنا لا بد من الإشارة إلى أنه ليس كافة الصفقات العقارية تدر أموالاً على أصحابها. فما الذي يجب التنبه له عند اختيار العقار السكني؟

تفند المستشارة العقارية الأسترالية Ilinna Avni الخطوات التي على المستثمر أتباعها، وفي مقدمتها تحديد الأهداف المالية واستراتيجية الاستثمار لمدة زمنية لا تقل عن 10 إلى 15 سنة مقبلة. فبسحب وجهة نظرها، المستثمر "الذكي" في القطاع العقاري هو الذي يسعى لتحقيق مكاسب على المدى الطويل، في إطار الأخذ بعين الاعتبار تقلبات السوق المحلية والدورة التي يمر بها القطاع العقاري سواء مرحلة "الفقاعة" أو حالة "الجمود العقاري".

خصائص هامة

وترى Ilinna Avni أن خصائص الاستثمارات العقارية الصالحة على المدى الطويل هي تلك التي:

- تقع في العواصم والمدن الرئيسية، التي توفر فرصاً استثمارية أكثر أماناً، حيث الاستقرار الأمني والسياسي، بعيداً عن ضواحي المدن.

- تكون في المناطق حيث الطلب على استئجار العقارات مرتفعاً، مقابل انخفاض معدلات الشغور السكني.

- قريبة من وسائل الراحة والخدمات مثل: مراكز التسوق، المدارس والجامعات، وسائل النقل.

- لا بد أن يكون العقار جزءاً من مشروع سكني ضخم لعلامة تجارية جديدة، ذات كفاءة عالية في مجال التطوير العقاري، لما لذلك من إيجابيات في خفض كلفة الصيانة والتصليحات.

أهمية الأسعار

هذه الخصائص تبقى حبراً على ورق، إن تجاوز سعر شراء العقار الفعلي حدود ميزانية المستثمر، إلا في حال كان المشروع في إطار التطوير العقاري، عندئذ يستطيع المستثمر وضع وديعة صغيرة small deposit لرهن العقار إلى حين الانتهاء من عمليات البناء والتطوير.

وذلك يصب إيجاباً في منح المزيد من الوقت لتحسين الوضع المالي للمستثمر، قبل الاضطرار إلى تغطية المبلغ المتبقي أيّ تملك العقار بالكامل.

يوافق إيثان روبرتس الكاتب الأميركي المتخصص في القطاع العقاري، وجهة نظر المستشارة الأسترالية جملة وتفصيلا، لافتاً إلى أنه من المنطقي سداد ديون بطاقات الائتمان أو القروض غير المسددة قبل الشروع بتمويل الاستثمار العقاري.

أمّا في حال التعثر المالي، فيعتبر روبرتس أن من الأهمية بمكان البحث عن مصرف يمنح قروضاً بفائدة مخفضة أو لجوء إلى سمسار الرهن العقاري لتمويل الاستثمارات العقارية.

تحقيق عائد مادي

مما لا شك فيه، أن أيّ خيارٍ استثماريّ له مزايا وعيوب، لذا أحد المفاتيح لإيجاد العقار المناسب، بحسب روبرتس، يكمن في التعرف على توجهات سوق العقارات محلياً، التركيبة السكانية، فضلا عن الظروف الاقتصادية الكلية والجزئية التي قد تؤثر على السوق.

في بعض الحالات، قد يلجأ المستثمر إلى الاستعانة بخبراء متخصصين في القطاع العقاري، بالتعاون مع فريق متخصص من الباحثين، أو التوجه نحو شركات السمسرة العقارية المحلية، بهدف تزويده بالبيانات والمعلومات التي تصب في خانة اتخاذ القرارات الاستثمارية الصحيحة.

ولا يختلف اثنان، على أن المستثمر يهدف بالدرجة الأولى إلى تحقيق عائد مادي يغطي التكلفة الإجمالية للاستثمار، ويدر أرباحاً إضافية. وبرأي روبرتس، فإن الصفقة العقارية "الناجحة" هي التي تحقق عائداً بأكثر من 1% شهرياً من سعر المبيع أو حوالي 12% كعائد سنوي، فإذا كانت قيمة المنزل حوالي 100 ألف دولار، فلا بد أن يستحصل المستثمر على 1000 دولار كإيجار شهري.